Минстрой России в Письме от 3 марта 2020 г. N 6370-ОГ/04 разъяснил, допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер - да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
- балконная плита и ограждающая несущая конструкция (то есть наружная стена с дверным и оконным проемом) входят в состав общего имущества МКД - по прямому указанию п. 2 Правил содержания общего имущества МКД N 491 и в соответствии со ст. 36 ЖК РФ;
- следовательно, демонтаж окна/двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры повлечет изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 - 55 ГрК РФ.
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери - это куда более "комфортная" для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади - даже если оно будет каким-то образом получено - является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также "игры" с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление "от застройщика" на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.
03.04.2020
Помощник Чистопольского
городского прокурора Н.Е. Олюшкина